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2020/11/17 - [부동산/REITs] - 리츠투자, 리츠펀드가 매력적인 이유
리츠를 평가하는 방법?
리츠는 평가 지표에 있어서는 일반 주식과 매우 다르다. 리츠투자에 익숙하지 않은 일반 투자자들은 주당순이익(EPS)과 주가수익률(P/E)에 집중하는 경향이 있다. REIT 투자자들은 소위 FFO 또는 Fund From Operations라고 불리는 것에 초점을 맞춰야 한다.
FFO는 감가상각을 제외한 순이익이라고 받아들이면 편하다.
FFO와 순이익의 가장 큰 차이점은 감가상각이다. 대부분의 기업에서 감가상각은 일정 기간이 지나면서 자산의 가치가 떨어지는데 이때 떨어지는 비용을 말한다. 그러나 대부분의 기업들은 고정 비용이나 장비 투자처럼 들어가는 돈이 있다.
반면에 부동산투자 REITs 자산은 감가상각되기보다는 시간이 지날수록 가치가 상승하는 경우가 많다는 점에서 부동산은 다르다. 따라서 감가상각으로 인한 소득 감소가 포함되는 순이익 지표는 부동산에 알맞지 않다. 감가상각을 제외한 운용 자금(FFO)을 리츠를 평가할 때 사용하는 것이 타당하다.
다른 수치로는 AFFO가 있는데 이 AFFO는 Adjusted Funds From Operations 의 약자로, 회사마다 다른 조정 수치(일회성 비용 등)를 감안하여 나온 수치라고 보면 된다. 이와 같이 리츠투자 하는 사람들은 부동산투자를 평가하고 비교할 때에는 다른 REITs와 비교하여 가격 대 FFO 또는 가격 대 AFFO 지표를 봐야 한다.
리츠 부동산투자 FFO 분석의 예
리얼티인컴(O; Realty Income)은 오랫동안 인기가 많았고 수년간 투자자들에게 가장 잘 알려진 리츠 중 하나였으며, 그럴 만한 이유가 있었다. 대부분의 배당주처럼 분기별이 아닌 월별로 주주에게 지급하면서 월배당회사라는 별명도 붙었다. 이 회사는 584개월 이상 연속 배당금을 지급하면서 101건의 배당금 증액을 기록하며 꾸준히 높은 수준의 실적을 거두고 있다. 일관되고 증가하는 배당금이 리얼티 수입의 전부다.
이 회사의 재무제표를 살펴보면 회사가 순이익으로 시작해서 그 다음에 감가상각, 손실 조정을 거쳐서 FFO 가 나오게 된다. 여기서부터 그들은 FFO를 평균 주식수로 나눈다. 그러면 주식을 볼 때 쓰이는 EPS(주당 순이익)와 비교할 수 있는 수치가 만들어 진다. 다음으로, 투자자는 기업이 가격과 FFO, 즉 P/FFO와 관련하여 어떻게 거래하고 있는지를 볼 수 있다.
2018년 12월 31일을 기준으로 본다면 리얼티인컴(O) 주식은 현재 23배의 P/FFO로 거래되고 있다.
2014년 부터 2018년 까지 평균으로 보면 19배에 거래가 되고 있었는데, 2019의 23배는 상대적으로 비싼 가격 수준임을 알 수가 있다.
이것은 리츠투자, 리츠펀드가 적절한 가치를 갖는지 평가하는 첫 번째 방법일 뿐이다. 리츠의 검토에 들어가는 많은 다른 평가 지표와 방법은 다양하다. 그래도 가장 기본적이고 주식과 비교할 수 있는 수치라는 점에서 의미있는 평가 방법이라 생각된다.
자료 출처 : Mark Roussin, "Investing in real estate investment trusts(Reits)"
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