주택시장의 회복이 경기 회복으로 이어질까?

주택이 V 회복세를 누리고 있는 상황은 경제의 핵심인 경기 순환에 중요한 역할을 한다는 것을 보여준다.

좋든 나쁘든 사업 주기에서 주택의 역할은 "주택지 IS의 사업 주기"라는 유익한 제목으로 경기 사이클과 관련되어 있다는 수많은 연구에 기록되어 왔다.

 

그 근거는 주택의 신축과 판매는 2차적, 3차적 효과가 광범위한 주택구입과 건축자재 구매와 같은 광범위한 경제 활동을 촉발한다는 것이다. 물론 주택 효과는 양방향이기 때문에 부문이 미끄러지면 경제에 미치는 부정적 영향이 커진다.

주택은 2008-2009년 대불황의 강력한 요인이었다. 2020년 주택은 코로나바이러스 불황에서 벗어나 경제를 이끌어낼 수 있는 긍정적 요인으로 꼽힌다.

 

오리건대 경제학자 팀 듀이는 주택 수요의 급격한 반등이 고무적이라는 점을 상기시킨다. "이번 회복에서 눈에 띄는 것은 주택 등 경제의 주요 순환 업종에서 V자형 회복이다."

 

 

훨씬 더 큰 시장인 기존 주택의 판매도 최근 몇 달 사이에 급격히 반등했다. 8월에는 이 구석의 매출이 14년 만에 최고치를 기록했다. 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 "주택 매매가 계속 놀랍고, 파이프라인에는 시장에 진입할 준비가 된 구매자들이 많다"고 말했다.

 

주택담보대출 금리는 3%대에 머물고 고용 회복세는 지속되는 등 남은 기간 동안 더 큰 매출 상승이 예상된다. 주택건설도 8월 들어 주택시공과 신규발행 건축허가(시공 선행지표)가 후퇴했지만 반등에 성공했다. 낮은 층은 지난 4월 이후 처음으로 건축 활동이 완화됐다.

 

8월의 시작과 허가가 조기 경고 신호인지 소음인지 확실하지 않다. 그러나 매주 새로운 실업수당 청구 건수가 급격히 증가함에 따라 주택의 회복이 현재까지 계속될 것이라고 단정하기는 너무 이르다. 신규 실업자의 순위가 계속 급등하면 이런 흐름에서 흘러나오는 역풍은 결국 주택으로 흘러들어갈 것이다.

 

반면 주택 건설업자들은 극도의 강세다. 이달 업계 정서를 추적하는 NAHB/웰스파고 주택시장지수(HMI)가 사상 최고치를 기록했다. 로버트 디츠 NAHB 수석 이코노미스트는 "주택용 교외 근무는 저금리로 인해 건설업체들의 수요를 떠받치고 있다"고 말했다.

 

"이 같은 증가 추세의 또 다른 징후로, 다른 지역의 건설업자들은 고밀도 시장의 고객들로부터 이전을 묻는 전화를 받았다고 보고했다."

경제학자 스콧 그래니스는 이 점을 연결하며 주택업계가 계속 흥청망청 떠들 것이라고 주장한다. 그는 자신감의 급격한 증가는 "주택의 상당한 상승을 예고한다"고 쓰면서 건설 활동의 선행 지표로서 HMI 사이의 암묵적인 연관성을 강조한다.

물론 핵심 변수는 새로운 일자리를 창출할 수 있는 경제의 능력이다. 소비자들은 궁극적으로 주택 추세를 좌우하기 때문에, 고용이 특히 중요한데, 그 이유는 엄청난 수의 신규 실업자들을 극복하기 위해 급여를 강력한 비율로 확대해야 하기 때문이다.

한마디로 실망의 여지는 현재로서는 희박하다. 실제로 지난 3월과 4월 코로나바이러스 추락으로 2100만 개 이상의 민간 부문 일자리가 사라진 후 급여가 크게 반등하고 있다. 방향성 반등은 고무적이지만 현재까지 고용증가는 이전 손실의 절반 정도에 그쳤다.

 

중요한 질문: 노동시장은 계속해서 반등할 것이며, 감원을 상쇄하고 주택과 더 넓은 경제에 의미 있는 성장률을 제공할 수 있을 만큼 충분히 강한 속도로 회복될 것인가? 이번 주 9월 급여 인원을 앞두고 신중한 낙관론이 우세하다.

 

Briefing.com의 합의점 예측에 따르면, 금요일 노동부에서 공식적으로 발표된 급여가 더 낮은 상승률을 기록할 예정이지만, 오늘의 ADP 고용 보고서는 이 달 동안 성장률을 올릴 것으로 예상된다.

현재 모든 경제학자들이 동의할 수 있는 한가지는 경기 사이클이 예상보다 약한 일자리 데이터에 유난히 취약하다는 점이다. 실제로 급여의 부활이 주춤하면 주택은 그 무게감에서 벗어나는 데 어려움을 겪을 것이다.

 

자료출처 : James Picerno, "Will housing save the us economy?"

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세 줄 요약

 

◎ 주택의 회복은 경기 회복 사이클과 깊은 연관이 되어 있다. 

 

◎ 현재 주택은 V자 회복을 하고 있으나, 신규 실업자의 수가 증가 하면 다시 주택에 영향을 미칠 수가 있기 때문에 경기 회복을 아직 판단하기는 이르다.

 

◎ 건설 활동의 선행 지표나 주택시장지수가 선전하고 있어 경기 회복의 신호를 보여주고 있으나, 모든 경제학자들은 노동시장과 일자리 시장이 경기 사이클에 영향을 많이 미친다고 얘기하고 있다.